Omessa comunicazione al creditore dei condomini morosi e legittimazione passiva

Come è noto la legge 220/2012, meglio conosciuta come legge di riforma del condominio, ha apportato importanti modifiche all’art. 63 disposizioni attuazione del codice civile.

Secondo il testo vigente, “ Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.” Quindi, i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini e l’amministratore  è tenuto a fornire  ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Nel caso di omissione da parte dell’amministratore, i creditori che ne abbiano  fatto richiesta possono agire in giudizio al fine di ottenere un provvedimento di condanna del condominio alla comunicazione dei suddetti dati. Nell’istaurando giudizio a chi spetta la legittimazione passiva? Al condominio in persona dell’amministratore pro-tempore o a quest’ultimo personalmente?

La questione è stata affrontata recentemente dal Tribunale di Catania con l’ordinanza ex art. 702 ter cpc del 16 gennaio 2018, che  ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva del condominio. 

IL CASO: la vicenda nasce da un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ottenuto da una società nei confronti di un condominio avente ad oggetto l’omesso pagamento da parte di quest’ultimo delle somme derivanti dal servizio di pulizia svolto dalla suddetta società nell’edificio condominiale.  Non avendo ottenuto il pagamento della suddetta somma nonostante la notifica dell’atto di precetto e dopo aver tentato infruttuosamente un pignoramento presso terzi nei confronti del condominio, la suddetta società chiedeva ai sensi dell’art. 63 disp. Att. Codice civile  all’amministratore del condominio di conoscere il nominativo dei condomini morosi, senza ottenere alcuna risposta. Successivamente il condominio provvedeva al versamento parziale della somma dovuta e comunicava il nominativo dell’unico moroso. La ditta creditrice evidenziava al condominio che la suddetta comunicazione era insufficiente, essendo necessario avere la documentazione comprovante l’esistenza della morosità stessa. Non avendo ottenuto nessuna risposta in merito,  in quanto il condominio confermava che vi era un unico moroso, la società creditrice conveniva in giudizio il  condominio in persona del suo amministratore chiedendo la condanna del convenuto ad indicare, ai sensi dell’art. 63 disp att codice civile,  primo comma, i dati anagrafici dei condomini morosi oltre al pagamento  ai sensi dell’art. 614 bis cpc di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento e al risarcimento del danno subito. 

LA DECISIONE:  Il Tribunale di Catania con l’ordinanza in commento, aderendo a due decisioni emesse dal Tribunale di Napoli  il 1 febbraio 2017 e il 5 settembre 2016, ha dichiarato la legittimazione passiva del condominio osservando che la domanda volta a conseguire l’ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi ai sensi dell’art. 63, comma 1, disposizioni  attuazione del codice civile, deve essere  proposta nei confronti dell’amministratore e non del condominio trattandosi di obbligo posto dalla legge a carico dell’amministratore. 

Sulla questione segnaliamo anche altre due ordinanze, la prima del Tribunale di Tivoli del 16 novembre 2015 e la seconda del Tribunale di Roma del 1 febbraio 2017, che hanno invece condannato il condominio a fornire i dati ai creditori, ritenendo, quindi, implicitamente che la legittimazione passiva spetta al condominio e non all’amministratore personalmente.

Allegato:

Tribunale di Catania ordinanza del 16 gennaio 2018